5 phương pháp định giá đất hiệu quả nhất bạn nên biết

Bạn đang có nhu cầu mua bán, cho thuê hoặc đầu tư vào bất động sản? Bạn muốn biết giá trị thực tế của mảnh đất mà bạn đang quan tâm? Bạn lo lắng rằng mình sẽ bị lừa đảo hoặc mất thời gian khi không có kiến thức về cách định giá đất? Nếu bạn đang gặp những vấn đề trên, hãy đọc bài viết này để tìm hiểu 5 phương pháp định giá đất hiệu quả nhất mà bạn nên biết.

Định giá đất là quá trình xác định giá trị của một thửa đất dựa trên các tiêu chí như: mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất. Định giá đất có vai trò quan trọng trong quản lý, sử dụng và phát triển bất động sản vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách định giá đất một cách chính xác và khoa học. Nhiều người chỉ dựa vào cảm tính, kinh nghiệm hoặc thông tin từ người quen để ước lượng giá trị của một thửa đất. Điều này có thể dẫn đến những sai lầm nghiêm trọng khiến bạn mất tiền oan hoặc bỏ lỡ cơ hội tốt.

Để tránh những rủi ro này, bạn cần nắm được các phương pháp định giá đất chuyên nghiệp và áp dụng chúng vào thực tế. Dưới đây là 5 phương pháp định giá đất hiệu quả nhất mà Đại Phát Corporation nghỉ bạn nên biết:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống (là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá để so sánh và xác định giá của thửa đất cần định giá. Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng khi trên thị trường có đủ số liệu về giá các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá. Phương pháp này có ưu điểm là dễ hiểu, dễ áp dụng và phản ánh được giá trị thị trường của đất. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm là khó tìm được các thửa đất so sánh hoàn toàn giống nhau về mọi khía cạnh, đặc biệt là khi định giá đất ở những khu vực có nhiều yếu tố đặc thù.

2. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) . Phương pháp này được áp dụng khi có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá.

Phương pháp chiết trừ có ưu điểm là khắc phục được nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp khi không tìm được các thửa đất so sánh trống. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm là khó xác định được giá trị chính xác của tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là khi tài sản đã qua sử dụng và bị hao mòn.

3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp thu nhập được áp dụng để xác định giá trị đất dựa trên khả năng thu nhập mà đất đó có thể mang lại. Phương pháp này phổ biến trong việc định giá các loại bất động sản thương mại, như tòa nhà văn phòng, cửa hàng, hay căn hộ cho thuê. Để áp dụng phương pháp thu nhập, ta cần có thông tin về thu nhập kỳ vọng từ việc sử dụng đất, chẳng hạn như thu nhập từ cho thuê hoặc hoạt động kinh doanh trên đất.

Phương pháp này đòi hỏi tính toán mức thu nhập dự kiến từ đất trong một khoảng thời gian, thường là một năm. Sau đó, thu nhập được chia cho mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình một năm để tính toán giá trị của đất. Tuy nhiên, để áp dụng phương pháp này, ta cần có dữ liệu về thu nhập và lãi suất tiền gửi tiết kiệm phù hợp.

4. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá đất dựa trên tổng chi phí để tái tạo một đất tương tự. Tức là, ta tính toán tổng chi phí để mua lại một mảnh đất tương tự, bao gồm cả giá trị đất và chi phí xây dựng các công trình trên đất đó. Phương pháp này thích hợp khi đất không có sẵn trên thị trường hoặc không có đủ thông tin để áp dụng các phương pháp khác.

Để áp dụng phương pháp chi phí, ta cần xác định giá trị đất và chi phí xây dựng các công trình trên đất. Giá trị đất có thể được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp chiết trừ. Chi phí xây dựng công trình có thể được tính dựa trên các tham số như diện tích, vật liệu, và giá trị xây dựng.

5. Phương pháp sử dụng

Phương pháp sử dụng là phương pháp định giá đất dựa trên giá trị sử dụng của đất cho mục đích riêng của chủ sở hữu. Phương pháp này thường được sử dụng khi đất có mục đích sử dụng đặc biệt, ví dụ như đất để xây nhà riêng, khu vườn, hay khu du lịch. Giá trị của đất được xác định bằng sự thỏa thuận giữa người mua và người bán dựa trên mục đích và lợi ích cá nhân mà đất mang lại.

Phương pháp sử dụng có ưu điểm là tập trung vào giá trị đối với chủ sở hữu hiện tại và sự tùy chỉnh cho mục đích sử dụng cụ thể. Tuy nhiên, phương pháp này có thể gặp khó khăn trong việc xác định giá trị đúng đắn và đòi hỏi sự thỏa thuận giữa các bên.

Kết luận

Có nhiều phương pháp định giá đất khác nhau và mỗi phương pháp có ưu điểm và hạn chế riêng. Tùy thuộc vào mục đích và thông tin có sẵn, bạn có thể lựa chọn phương pháp phù hợp để định giá đất một cách hiệu quả. Định giá đất đúng cách là một yếu tố quan trọng trong việc giao dịch bất động sản và đảm bảo rằng bạn không mất tiền oan và có cơ hội tốt trong các giao dịch liên quan đến đất đai.